In questo momento di stagnazione del mercato parte la caccia alla classe energetica più elevata, per far leva sul prezzo finale. L'obbligo di indicare i parametri di certificazione negli annunci immobiliari di vendita, introdotto dal 1° gennaio, permette di fare le prime valutazioni su quanto questi incidano sulla quotazione finale dell'abitazione.
Mediamente un appartamento ristrutturato ed efficiente in classe C (la massima ottenibile, per un usato) costa il 10% in più rispetto ad uno in classe G o F, le due classi più basse che, secondo Fiaip, rispecchiano circa l'80% del totale del patrimonio italiano.
Confrontando la stessa tipologia di appartamento con una classe A, la variazione di prezzo sale fino al 30%. Va detto, però, che a raggiungere la certificazione massima sono solo le abitazioni di nuova costruzione, sul cui valore incidono parametri differenti rispetto al mercato dell'usato.
Gli annunci certificati
Oltre 750mila annunci di Immobiliare.it sono stati presi in esame per la realizzazione dell'analisi. Per vedere l'impatto sui prezzi "a regime", però, bisognerà ancora attendere. Infatti secondo il portale di annunci immobiliari a riportare correttamente la classe energetica sono solo il 7,3% delle inserzioni.
Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it, afferma: «L'impegno degli operatori in queste ore è crescente e lo dimostra il fatto che al 31 dicembre 2011 erano solo il 4,7%».
Naturalmente senza contare le differenze territoriali: al Nord le inserzioni complete sono di più – con i picchi di Bolzano (23,7%), Trento (21,1%) e Torino (8,2%) – mentre al Sud non superano l'1,3%.
La corsa all'attestato coinvolge migliaia di proprietari, ma soprattutto gli agenti: gli annunci di vendita pubblicati dalle agenzie con tutte le informazioni necessarie sono il 5,7%, quelli dei privati solamente lo 0,9%.
Per il 34,3%, inoltre, gli immobili certificati in vendita sono di nuova costruzione, «perché – come sottolinea Immobiliare.it – quando è nato l'istituto della certificazione per molto tempo è stato conosciuto e utilizzato solo dai costruttori». Di conseguenza il campione preso in esame per analizzare l'impatto della classe energetica sui prezzi è abbastanza ristretto, per il momento, e «sbilanciato verso l'alto», commenta Giordano.
L'impatto sui prezzi dell'usato
La certificazione energetica, a causa del boom delle ristrutturazioni ed all'obbligo di presentare l'attestato per chi vende o affitta, negli ultimi tempi si è affermata anche nel mercato dell'usato. Da quanto rileva l'analisi di Immobiliare.it su questo segmento, le variazioni di prezzo tra immobili non sono ancora così marcate tra una classe F e una G, oppure tra una E e una D (che comunque sono poche).
La differenza inizia a farsi sentire tra un usato completamente da ristrutturare e un buon usato. Ad esempio un bilocale, di 65 metri quadrati in zona semicentrale a Roma, se di classe C costa il 7% in più rispetto ad uno in classe G. Lo stesso tipo di abitazione, a Firenze, registra una variazione di prezzo del 4%; a Milano e a Torino, dove l'Ace è più diffuso, rispettivamente del 15 e del 12 per cento.
Se invece si prende in considerazione una villetta indipendente, la classe diventa un parametro ancor più significativo: i prezzi di una classe C sono più alti del 14% rispetto ad una classe G.
Quando la totalità degli annunci riporterà il "bollino verde", si può prevedere che una classe elevata potrà determinare il valore aggiunto per evitare il repricing verso il basso che molti operatori pongono come condizione per la ripartenza del mercato. L'efficienza energetica, dunque, potrebbe diventare lo strumento per salvaguardare il valore del proprio investimento immobiliare.
Il confronto con il nuovo
Quando si considerano le classi più efficienti (A e B) si nota una differenza sostanziale di prezzo. Tra un bilocale dello stesso tipo in classe C (quindi un buon usato) ed uno in classe A (quindi nuovo) la variazione media è del 21,6%, anche se «i due immobili non sono del tutto confrontabili – afferma Carlo Giordano – perché un usato non potrà mai arrivare alla classe A. In questo momento, insomma, il mercato è polarizzato sulle classi estreme».
La distinzione tra una classe A e una B, entrambe di nuova costruzione, è invece particolarmente accentuata, pari al 17% sul prezzo di un bilocale e al 12,5% su quello di una villetta indipendente.
E' solo la classe energetica più elevata, dunque, a fare davvero la differenza, tanto ambita da archistar e progettisti e unico vero parametro di marketing immobiliare già capace di incidere sul mercato. Come dichiara Giordano: «Gli immobili in classe B sono stati progettati tra il 2005 e il 2007 e con materiali non più riconosciuti dai certificatori. Il grosso delle compravendite, comunque, si concentra sugli immobili usati, cioè quelli che vanno dalla classe C alla F».
Se, dunque, il rapporto tra bollino energetico e quotazioni non è ancora strettamente correlato, in futuro tenderà ad affermarsi sempre più come parametro per differenziare i valori di mercato. Solo a quel punto il potenziale acquirente potrà valutare, mettendo a confronto il prezzo e il conseguente risparmio energetico, se l'investimento conviene o meno.
Attualmente, conclude l'analisi di Immobiliare.it, scegliere una classe C piuttosto che una F (che garantisce un risparmio medio di 900 euro all'anno) «sembra un affare solo nell'orizzonte di molti anni», conclude Giordano.
L'OBBLIGO NORMATIVO
Dal 1° gennaio 2012
E' obbligatorio riportare l'indice di prestazione energetica nelle «offerte di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari», come stabilisce il Dlgs 28/2011 (che ha aggiunto il comma 2-quater nell'articolo 6 del Dlgs 192/2005) sia su carta che online.
E' necessario che chi intende vendere una casa si faccia rilasciare un attestato di certificazione energetica (Ace) da un tecnico abilitato, così da poter inserire il risultato negli annunci di vendita: l'indice è il valore che misura il consumo di energia primaria all'anno per mantenere i 20 gradi (in kWh/m2).
La norma nazionale non prevede sanzioni, previste invece da 1.000 a 5.000 euro in Lombardia con una legge regionale.
Un esempio di edilizia green in fase di realizzazione a Torino: 63 alloggi in classe A, in via Chiabrera, firmati da Luciano Pia: verde in facciata, acciaio corten per gli elementi strutturali alberiformi, grandi terrazzi in doghe di legno, ampie pareti vetrate. In vendita a circa 2.200€/mq (già venduto il 75%).
Fonte: Casa24
